Resumen del libro Libertad Inmobiliaria

El libro Libertad Inmobiliaria del autor Carlos Galán trata sobre conseguir la libertad financiera a través de la inversión estratégica en bienes inmuebles.

La independencia finaciera en el contexto del libro Libertad Inmobiliaria se entiende como ser capaz de vivir de las rentas que producen las inversiones inmobiliarias propias sin necesidad de tener un trabajo por cuenta ajena. Es decir, vivir de rentas. En un contexto más genérico, como el de las finanzas personales, la independencia financiera abarca todo tipo de rentas e inversiones, no sólo las inmobiliarias.

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…ser capaz de vivir de las rentas que producen las inversiones inmobiliarias propias sin necesidad de tener un trabajo…

Es un libro que considero recomendable si quieres construir riqueza a través de bienes inmuebles, generar rentas semi-pasivas, o entender cómo algunas personas consiguen vivir de las rentas de alquileres sin necesidad de trabajar para otros.

NOTA: es un libro que trata sobre inversión y finanzas personales. Se dan opiniones genéricas que no pueden ser interpretadas como recomendaciones personales. La responsabilidad sobre tu dinero es sólo tuya y yo no soy un asesor financiero, no ofrezco ni puedo ofrecer recomendaciones personales.

Resumen del libro Libertad Inmobiliaria

Si te resulta interesante el resumen, te recomiendo leer el libro, puesto que mi resumen personal se basa en las ideas que yo capté o me interesaron, no estarán necesariamente todas las ideas del libro ni mucho menos estarán de la misma forma que las explica el autor.

• La idea principal del libro es conseguir la independencia financiera a través de rentas semi-pasivas mediante viviendas destinadas al alquiler de larga duración como residencia habitual de los inquilinos.
• Se pretende que las viviendas adquiridas cumplan unos requisitos de rentabilidad y tengan unas características para que generen flujos de caja positivos (nos quede dinero después de pagar todos los gastos) de forma recurrente. Por ejemplo, si una vivienda dejase 200€ netos al mes después de todos los gastos, con cinco viviendas tendríamos un sueldo mínimo mensual de 1000€ que no estaría directamente relacionado con el número de horas que trabajásemos.
• En el libro el autor intenta desmontar varios mitos relacionados con la inversión inmobiliaria que pueden frenar al aspirante a inversor inmobiliario. Por lo que, se enfoca bastante en el aspecto sicológico de la inversión.
• La independencia financiera en el contexto del libro se alcanza cuándo los ingresos semi-pasivos por alquileres generan un flujo de caja positivo y recurrente que cubra el coste de vida de la persona. En cuyo caso, podría como mínimo, subsistir de las inversiones inmobiliairas.
• Las inversiones inmobiliarias no son pasivas, requieren de esfuerzo y estudio considerables para obtener y mantener propiedades rentables, sobre todo al comienzo para identificar y adquirir inmuebles rentables, reformarlos si fuera necesario, alquilarlos, etc. Tras la primera fase de adquisición, se requiere disciplina y paciencia para gestionar la operativa de los alquileres. Por todo ello, no es un método pasivo, puede llegar a ser semi-pasivo en la fase de alquileres, especialmente si se delegan correctamente algunas tareas.
• Si bien el alquiler de vivienda habitual como negocio no es pasivo, puede acercarse bastante a serlo cuándo las viviendas están alquiladas. Los ingresos de los alquileres no requerirán de nuestra presencia continua ni tanto tiempo como un trabajo a jornada completa. Es decir, además de independencia financiera, ganaríamos mucho tiempo cuándo se hace correctamente.
• El libro Libertad Inmobiliaria se enfoca principalmente en la fórmula de alquiler de viviendas como residencia habitual de larga duración. Aunque también se nombran otras fórmulas de arrendamiento de inmuebles con mayor rentabilidad pero mayor riesgo y esfuerzo, como el alquiler de viviendas por habitaciones o el alquiler turístico.
• Se define la deuda buena como fuente de apalancamiento financiero para conseguir mayor rentabilidad sobre el capital empleado (Return On Capital Employed: ROCE). Se refiere principalmente a las deudas hipotecarias para inmuebles. Si se elige correctamente el inmueble, una hipoteca puede aumentar considerablemente la rentabilidad sobre el capital propio empleado y aún así dejar un flujo de caja positivo recurrente tras cubrir todos los gastos de la operativa del inmueble.
• Se describen cuatro formas de medir la rentabilidad en inmuebles: rentabilidad bruta, rentabilidad neta, Return On Capital Employed (ROCE), y rentabilidad total sobre capital propio (incluye rentas, revalorazión del inmueble y amortización de la deuda).
• Se describen las tres fuentes principales de la rentabilidad en inmuebles: rentas de arrendamiento, revalorazión, y amortización de deudas (en el caso de que las hubiera, como la hipoteca).
• Se pintan a los inversores inmobiliarios en alquiler para viviendas habituales como agentes proveedores de viviendas asequibles y en buen estado que fomentan la economía local y contribuyen a paliar el problema de la vivienda en España.
• Se diferencian a los inversores de los especuladores inmobiliarios. Los especuladores inmobiliarios son personas que adquieren inmuebles con el único propósito de venderlos al poco tiempo despúes sin haberle aportado valor al inmueble (como reformas) y especulando en ganar dinero con la revalorización del valor de inmueble. Es decir, esperan ganar dinero sin alquilar, ni reformar, solo a través de la esperanza de que las viviendas suban de precio rápidamente. Los especuladores tuvieron problemas en la crisis inmobiliaria del 2009, apostaron a que los inmuebles seguirían subiendo de valor sin trabajarlos, pero no fue así y muchos tuviero que vender inmuebles con pérdidas. Por otro lado, los inmuebles alquilados siguieron generando rentas pese a las caídas en su valor y eventualmente, aumentaron su valor.
• Se reflexiona sobre si un momento determinado es bueno o malo para comprar vivienda. La conclusión del autor es que es prácticamente imposible saberlo y que para los inversores que destinan sus inmuebles al alquiler de vivienda habitual de larga duración, el momento determinado del mercado no les afecta tanto, pues siempre hay demanda de alquiler para viviendas asequibles y los alquileres suelen compensar posibles caídas del valor de la vivienda en el mercado.
• Se citan las diferentes fuentes de riesgo en el alquiler de viviendas y se argumenta como minimizarlas: impagos, ocupación ilegal, largos periodos vacantes, riesgo de tipos de interés (hipotecas a tipo variable), pérdidas de bonificaciones fiscales, caídas del valor de la propiedad, actos vandálicos (destrozos), riesgo de caídas de los precios de alquiler, riesgo regulatorio, riesgo operativo. Se citan las fuentes de riesgo para preveerlas y aprender a minimizarlas antes de que ocurran.
• En el capítulo once se describe una situación en la cual la persona inversora tiene varias viviendas en propiedad pero decide para sí misma, vivir de alquiler en vez de en propiedad. El principal argumento económico radica en que las viviendas grandes o lujosas son poco rentables para el alquiler para vivienda habitual, lo que hace eficiente vivir de alquiler en ellas en vez de en propiedad, debido a la poca rentabilidad que obtienen sus propietarios. Mientras que la persona inversora obtiene altas rentabilidades de viviendas con otras características. Lo que produce una suerte de arbitraje inmobiliario del cual se beneficia.

En mi resumen del libro Libertad Inmobiliaria he dejado de lado muchas ideas interesantes, y puedes ver que aún así me he extendido bastante. Por lo que si ha interesado lo que has leído, te animo a que no dejes pasar la oportunidad de hacerte con el libro y reflexionar con tus propias ideas.

Mis frases preferidas

Esta es una sección de bonificación con algunas de las frases que puedes encontrar en el libro y que a mí personalmente me gustaron como para compartírtelas:

• “El mayor riesgo es no haber vivido” – Marco Aurelio
• “Ayer era el mejor día, hoy es el segundo mejor, mañana será tarde”
• “No sabían que era imposible y por eso lo hicieron” – Mark Twain
• “Lo barato a veces sale caro. Lo caro siempre sale caro.”
• “El dinero se gana en la compra”
• “¿Quieres tener razón o ganar dinero?”

Mi opinión sobre el libro Libertad Inmobiliaria

Las ideas planteadas en el libro pueden ser muy interesantes, puesto que en muchos países hay cultura de propietarios y tenencia de vivienda en propiedad. La mayor parte del patrimonio de los españoles está en inmuebles, según la Encuesta Financiera de las Familias (EFF) aproximadamente el 75% del patrimonio de los hogares españoles está en inmuebles. Por lo que entender como rentabilizar correctamente dicho patrimonio puede ser muy útil.

Es una filosofía que llevada a la práctica, bien estudiada y trabajada, puede llegar a generar rentas semi-pasivas que permitan vivir de las mismas sin necesidad de otros trabajos (en el caso de que la persona lo desee). Curiosamente, conozco varias personas de primera mano que viven de las rentas de sus inmuebles y otras dos personas que si bien tienen un trabajo por cuenta ajena a jornada completa, generan ingresos recurrentes muy respetables arrendando inmuebles. Cierto, una de ellas heredó inmuebles, pero otras los adquirieron poco a poco ahorrando de su trabajo habitual e invirtiendo estratégicamente. Por lo que sé de primera mano que es posible vivir de rentas y que por tanto la filosofía planteada en el libro es viable.

Definitivamente vivir de rentas inmobiliarias no es un camino tan sencillo ni pasivo como invertir a largo plazo en fondos indexados y diversificados globalmente. Requiere de mucho aprendizaje, trabajo e ilusión. Por otro lado, es un camino que permite tener más control sobre las rentabilidades, puedes obtener rentabilidades mayores que con la inversión indexada (y también perder dinero, pero la culpa sería solo tuya, no podrías culpar al mercado de valores), y conseguir vivir de rentas mucho antes que con inversiones indexadas.

Pero tampoco nos engañemos, vivir de rentas inmobiliarias no tiene por que ser más difícil ni tan estresante como muchos trabajos a jornada completa ¿cuántos años de estudio y esfuerzo necesitaste para conseguir tú trabajo? ¿cuántas horas trabajas a la semana y cuánto estrés te genera? Ahora piensa ¿qué tanto trabajo puede llevarle a un casero medio mantener un inmueble una vez alquilado? Seguro que no son cuarenta horas semanales ni le obligan a pasar ocho horas al día en el inmueble ¿tú qué crees? ¿valdrá la pena el esfuerzo o te interesa la idea? Evalúa que implicaría para ti conseguir la Libertad Inmobiliaria.